"הקברניטים מבינים את עומק משבר הדיור ואת הקטסטרופה אליה אנחנו עתידים להגיע"

יו״ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי: "אין ספק שתוכנית הדיור שהמדינה הציגה היום, בהחלט ממחישה שהקברניטים מבינים את עומק משבר הדיור ואת הקטסטרופה אליה אנחנו עתידים להגיע לולא יטפלו בדחיפות בסוגיות הבהולות שנמצאות על סדר היום בענף, אלא שלדעתי ישנן סוגיות בתוכנית "עשר הנקודות" שכדאי לחדד ולהשקיע בהן קצת יותר מחשבה כדי שתהיינה אפקטיביות. כך למשל המדינה מציעה עידוד בנייה בקרקע פרטית באמצעות תגמול למי שיזדרז לבנות, אך שכחו שם לספק גם סנקציה למי שמושך את הזמן ומוותר על התגמול בסוף התקופה.

לדעתי המדינה צריכה לקבוע, שמי שלא בונה על הקרקע אחרי אותן 4 שנים, יושת עליו מס מדי שנה, כך שאם בעלי קרקעות יבינו שהם עלולים לשלם על כך, הם ימהרו להתחיל בבניה, כמובן שצריך לסייג זאת ולטפל רק בבעלי קרקעות שיש ברשותם קרקעות לבניית כמות מסויימת של יחידות דיור.

בנוסף לעניין מס הרכישה, המדינה לא עושה איפיון של המשקיעים אותם היא רוצה למדר מהשוק מבחינתה כל אדם שירכוש דירה שנייה ישלם מס גבוה, אך ישנם משקיעים שהם אינם ה"משקיעים הקלאסיים" אלא לצורך העניין פנסיונרים שרוצים להשקיע את הפנסיה שלהם בנדל"ן. אלו לא באמת המשקיעים שמשפיעים על השוק, כך שגם בעניין זה יש צורך לעשות דירוג ולקבוע איפיון.

ודבר אחרון כדאי להימנע מטיפול בסוגיות השוליים, יש כל כך הרבה דברים משמעותיים, שאין טעם לבזבז משאבים עליהם. המדינה כך הוחלט, תאסור שימוש בדירות לטובת Air bnb באיזורי ביקוש, אין מדובר פה במלאי דירות גדול כל כך שעתיד להשפיע על השוק כך שההתעסקות בזה נראית לי מיותרת, וודאי בשלב זה בו אנו במצב חירום אמיתי״

עו"ד דורון אריאל- בעלים פרימת דורון אריאל ושות' ומומחה למקרקעין : "למרבה הצער - בשורה אין כאן. חייבים להבין שכלכלני האוצר אינם אנשי נדל"ן, אין להם שום ניסיון ממשי בתחום זה, וממילא גם הפתרונות שלהם הינם תיאורטיים ו"לא פוגעים". אחד הנושאים שהתוכנית מטפלת בהם הוא טיפול בתשתיות על מנת להגדיל את הבנייה החדשה בשכונות חדשות - אמנם השקעה בתשתיות תמיד ראויה, אך הניסיון לקשור בינה לבין תוספת יחידות מגורים בטווח הקצר, נדון לכישלון. מטבע הדברים רשויות יעדיפו לשרת חוסרים בתשתיות, לרבות כיתות לימוד ועוד במקום שבהם כבר קיים חוסר, ואין הכרח כלל כי תוספת תקציבית שכזו תוביל לאישור של תוכניות בניה נוספות נרחבות. לעניין הרישוי העצמי , תרשמו לפניכם – לא יצליח ואין שום סיכוי שמחלקות ההנדסה בעיריות ובמועצות – כמו גם – קברניטי הפוליטיקה המקומית – יוותרו על מקור הכוח והשררה העיקריים שבידם ויאפשר למאן דהוא ליתן רישיון בניה במקומם. פשוט חבל על הזמן – במקום לתמרץ עיריות שיעמדו באחוז גבוה של הוצאת היתרים לעומת מספר הבקשות ולהעניש עיריות שבהם שיעור הוצאת ההיתרים נמוך אל מול הבקשות. בנוסף, מה לא עושים באוצר כדי לנצל משבר לטובת הטלת מיסים חדשים! מישהו באמת מאמין שתוספת של 40 אלף שקלים למס רכישה יעצור משקיעים מרכישת דירה?! ואם כן – מדוע לא עושים אבחנה בין הדירות השונות ומחיר הדירות – מדוע על המדינה להגן על רוכשי דירות יד ראשונה שרוכשים דירות ב- 4 מש"ח?! ממתי צריך להגן על ילדי עשירים מפני עצמם?! אבל כמו שאמרנו – האוצר זיהה הזדמנות לגביית מס נוסף דרך משבר ציבורי – אז למה לא?! ולגבי הסרת החסמים בהתחדשות עירונית , אין ספק שזה מבורך ויש להתמיד בכך בדגש על פתרונות קונקרטיים בלבד.

עו"ד ענת בירן - לענף הנדל"ן דרוש טיפול שורש: "בתוכנית ניכרת מחשבה ויש חשיבות בהעלאת הנושאים לסדר היום אולם מעיון ברפורמות המוצעות אני עדיין לא רואה כיצד מתכוונים בממשלה להגדיל את היצע הדירות באופן משמעותי ללא טיפול שורש בחסמים שמציבות הרשויות המקומיות. ההתרשמות שלי מהדיונים על תוכניות חדשות ברשויות המקומיות היא שהגדלת היצע הדיור מנוגדת למדיניות המקומית שלהם. מרבית הרשויות לא מעוניינות בהגדלת האוכלוסייה, לא מעוניינות בהגדלת הצפיפות, בחלק מהישובים גם במרכז הארץ מתנגדים לבנייה לגובה וכמובן גם להתחדשות עירונית , והסיבות לכך הן לא תמיד מחסור בתשתיות או במוסדות חינוך אלא רצון לשמור את התושבים הקיימים מרוצים. גם בוועדות המחוזיות היד די קפוצה באישור דירות בפרויקטים למגורים - סופרים ליזמים כל דירה, מפחיתים את מספר הדירות לטובת משרדים שלא נדרשים בכלל.גם נושא הרישוי העצמי וביטול ההקלות אינו צפוי להשפיע בטווח הקצר. כדי שרישוי עצמי יעבוד יש צורך לשנות לחלוטין את הצורה שבה נכתבת תוכנית בניין עיר ויש ליצור בהירות לגבי התוכניות החלות על כל נכס. כיום יש כל כך הרבה פרשנויות לכל תוכנית ולעיתים מספר תוכניות על כל נכס שאני מתקשה לראות כיצד ניתן יהיה לאפשר רישוי עצמי.

אז כשלא מצליחים להגדיל הצע הפתרון הממשלתי הוא שוב הגבלה מלאכותית של הביקושים. אבל כבר ראינו בעבר שהעלאת המיסוי על משקיעים היא מהלך שגוי שיגרום להוצאת כספי משקיעים לחו"ל, לעצירת בניה ולהגדלת מחסור בדירות ולהעלאת עלויות השכירות. לכן לדעתי יש לעבוד בשיטה של תמריצים ( גזר) ולא בשיטה של גזירות ( מקל). לעודד מכירת דירות על ידי הקלות במס שבח, לעודד השכרה של דירות ריקות, צריך לאפשר ואפילן לעודד פיצול דירות גדולות בבניני מגורים להשכרה ולייעד אותן להשכרה ארוכת טווח.

מנכ"ל אלדר שיווק רוני כהן מסביר כי מהלך זה, אינו כלי שיכול לצנן את שוק הנדלן מעצם העובדה שגם המשקיעים מוכרים דירות, הכלי יעשיר את קופת המדינה בכמה עשרות מיליונים, אך מפה לא יצמחו יותר דירות .המס הפוגרסיבי על המשקיעים בתוכנית "עשר הנקודות" יפגע בעיקר ברוכשי דירה שנייה באיזור המרכז. בכל מקרה יש לזכור שאלו בעיקר אנשים שחסכו ושילמו מיסים ומבקשים לשמור על ערך הכסף ולייצר איזשהי הכנסה לפנסיה שלהם.

המבחן האמיתי טמון באתגרים שליוו את שוק הדיור בעשור האחרון, קרי קיצור תהליכי תיכנון ורישוי – שהוא הדבר היחיד שיכול להוביל לגידול בהיצע יחידות הדיור בארץ.